LIBOR, когда-то самая важная цифра на финансовых рынках, исчезнет из истории после июня 2023 года и больше не будет использоваться для определения цены кредитов.

Начиная с 2022 года кредиты с регулируемой процентной ставкой многих ипотечных кредиторов привязаны к индексу – SOFR.

Как SOFR влияет на плавающие ставки по кредитам?Почему следует использовать SOFR вместо LIBOR?

В этой статье мы объясним, что такое SOFR и каковы основные проблемы при расчете регулируемых процентных ставок.

 

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM)

Учитывая текущие высокие процентные ставки, многие люди выбирают кредиты с регулируемой ставкой, также известные как ARM (ипотека с регулируемой ставкой).

Термин «регулируемый» означает, что процентная ставка меняется в течение нескольких лет погашения кредита: фиксированная процентная ставка согласовывается на первые несколько лет, а процентная ставка на остальные годы пересматривается через регулярные промежутки времени (обычно каждые шесть месяцев). или год).

Например, 5/1 ARM означает, что процентная ставка фиксирована в течение первых 5 лет погашения и в дальнейшем меняется каждый год.

Однако на плавающей фазе корректировка процентной ставки также ограничена (caps), например, за 5/1 ARM обычно следует трехзначное число 2/1/5.

·Цифра 2 относится к начальному пределу корректировки процентной ставки (начальный предел корректировки).Если ваша первоначальная процентная ставка на первые 5 лет составляет 6%, предел на шестой год не может превышать 6% + 2% = 8%.

·Цифра 1 означает верхний предел каждой корректировки процентной ставки, кроме первой (предел для последующих корректировок), т.е. максимум 1% для каждой корректировки процентной ставки, начиная с 7 года.

·Цифра 5 обозначает верхний предел корректировки процентной ставки в течение всего срока кредита (пожизненный лимит корректировки), т.е. процентная ставка не может превышать 6% + 5% = 11% в течение 30 лет.

Поскольку расчеты ARM сложны, заемщики, не знакомые с ARM, часто попадают в яму!Поэтому заемщикам очень важно понимать, как рассчитать переменную процентную ставку.

 

Каковы основные проблемы SOFR при расчете плавающей ставки?

Для 5/1 ARM фиксированная процентная ставка в течение первых 5 лет называется стартовой ставкой, а процентная ставка, начинающаяся с 6-го года, представляет собой полностью индексированную процентную ставку, которая рассчитывается как индекс + маржа, где маржа равна фиксированный, и индекс обычно представляет собой среднее значение SOFR за 30 дней.

При марже 3% и текущем 30-дневном среднем SOFR 4,06% процентная ставка на 6-й год составит 7,06%.

Что такое индекс SOFR?Давайте начнем с того, как возникают кредиты с регулируемой процентной ставкой.

В Лондоне в 1960-е годы, когда инфляция стремительно росла, ни один банк не был готов предоставлять долгосрочные кредиты по фиксированным ставкам, потому что они находились в разгаре растущей инфляции и существовал значительный риск повышения процентных ставок.

Чтобы решить эту проблему, банки создали кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM).

В каждую дату обнуления отдельные члены синдиката суммируют свои соответствующие затраты по займам в качестве ориентира для обнуляемой ставки, корректируя взимаемую процентную ставку с учетом стоимости средств.

И эталоном для этой обнуленной ставки является LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), о которой вы часто слышите – индекс, на который неоднократно ссылались в прошлом при расчете регулируемых процентных ставок.

До 2008 года, во время финансового кризиса, некоторые банки неохотно указывали более высокие ставки по кредитам, чтобы прикрыть свой собственный кризис финансирования.

Это выявило основные недостатки LIBOR: LIBOR широко критиковали за отсутствие реальной основы для транзакций и за то, что ею легко манипулировать.С тех пор спрос на заимствования между банками резко упал.

В ответ на риск исчезновения LIBOR Федеральная резервная система в 2014 году сформировала Комитет по альтернативным базовым ставкам (ARRC), чтобы найти новую базовую ставку для замены LIBOR.

После трех лет работы в июне 2017 года ARRC официально выбрала ставку обеспеченного финансирования овернайт (SOFR) в качестве ставки замещения.

Поскольку SOFR основан на ставке овернайт на рынке репо, поддерживаемом Казначейством, кредитный риск практически отсутствует;и он рассчитывается с использованием цены сделки, что затрудняет манипулирование;кроме того, SOFR является наиболее торгуемым типом на денежном рынке, который может лучше всего отражать уровень процентных ставок на рынке финансирования.

Таким образом, начиная с 2022 года SOFR будет использоваться в качестве стандарта для ценообразования большинства кредитов с плавающей ставкой.

 

Каковы преимущества ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой?

Федеральная резервная система в настоящее время находится в цикле повышения ставок, а 30-летние фиксированные ставки по ипотечным кредитам находятся на высоком уровне.

Однако, если инфляция значительно снизится, Федеральная резервная система вступит в цикл снижения процентных ставок, и ставки по ипотечным кредитам вернутся к нормальному уровню.

Если рыночные процентные ставки снизятся в будущем, заемщики смогут эффективно сократить расходы на погашение и получить выгоду от более низких процентных ставок без необходимости рефинансирования, выбрав кредит с плавающей ставкой.

Кроме того, кредиты с регулируемой процентной ставкой обычно имеют более низкие процентные ставки в течение периода действия обязательств, чем другие кредиты с фиксированным сроком, и относительно более низкие авансовые ежемесячные платежи.

Поэтому в текущей ситуации кредит с плавающей ставкой будет хорошим выбором.