Ставка LIBOR, некогда самая важная на финансовых рынках, исчезнет из истории после июня 2023 года и больше не будет использоваться для определения стоимости кредитов.

Начиная с 2022 года многие ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой привязаны к индексу — SOFR.

Как SOFR влияет на плавающие ставки по кредитам? Почему следует использовать SOFR вместо LIBOR?

В этой статье мы объясним, что именно представляет собой SOFR и какие основные моменты следует учитывать при расчете плавающих процентных ставок.

 

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Учитывая нынешние высокие процентные ставки, многие люди выбирают кредиты с плавающей процентной ставкой, также известные как ARM (ипотека с плавающей процентной ставкой).

Термин «регулируемая» означает, что процентная ставка меняется в течение лет погашения кредита: на первые несколько лет согласовывается фиксированная процентная ставка, а на оставшиеся годы процентная ставка корректируется через регулярные промежутки времени (обычно каждые шесть месяцев или год).

Например, 5/1 ARM означает, что процентная ставка фиксирована в течение первых 5 лет погашения и затем меняется каждый год.

Однако в течение плавающей фазы корректировка процентной ставки также ограничена (caps), например, за 5/1 ARM обычно следует трехзначное число 2/1/5.

·2 относится к первоначальному пределу корректировки процентов (начальный предел корректировки). Если ваша первоначальная процентная ставка на первые 5 лет составляет 6%, предел на шестом году не может превышать 6% + 2% = 8%.

·Цифра 1 относится к предельному размеру каждой корректировки процентной ставки, за исключением первой (предельный размер последующих корректировок), т. е. максимум 1% для каждой корректировки процентной ставки, начиная с 7-го года.

·Цифра 5 обозначает верхний предел корректировки процентной ставки в течение всего срока кредита (пожизненный лимит корректировки), т. е. процентная ставка не может превышать 6% + 5% = 11% в течение 30 лет.

Поскольку расчеты ARM сложны, заемщики, не знакомые с ARM, часто попадают в яму! Поэтому заемщикам очень важно понимать, как рассчитывать переменную процентную ставку.

 

Какие основные области интересуют SOFR при расчете плавающей ставки?

Для 5/1 ARM фиксированная процентная ставка в течение первых 5 лет называется начальной ставкой, а процентная ставка, начиная с 6-го года, представляет собой полностью индексированную процентную ставку, которая рассчитывается по формуле индекс + маржа, где маржа фиксирована, а индекс, как правило, равен 30-дневному среднему значению SOFR.

При марже 3% и текущей 30-дневной средней ставке SOFR 4,06% процентная ставка на 6-й год составит 7,06%.

Что именно представляет собой этот индекс SOFR? Давайте начнем с того, как появляются кредиты с плавающей процентной ставкой.

В Лондоне в 1960-х годах, когда инфляция стремительно росла, ни один банк не был готов выдавать долгосрочные кредиты по фиксированным ставкам, поскольку инфляция росла, и существовал значительный риск повышения процентных ставок.

Чтобы решить эту проблему, банки создали кредиты с плавающей процентной ставкой (ППП).

На каждую дату сброса ставки отдельные члены синдиката суммируют свои соответствующие затраты по заимствованиям в качестве справочной величины для ставки сброса ставки, корректируя взимаемую процентную ставку с учетом стоимости средств.

А основой для этой переустановки ставки является ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), о которой вы часто слышите, — индекс, который неоднократно использовался в прошлом при расчете плавающих процентных ставок.

До финансового кризиса 2008 года некоторые банки неохотно устанавливали более высокие ставки по кредитам, чтобы скрыть собственный кризис финансирования.

Это выявило основные слабости LIBOR: LIBOR широко критиковали за отсутствие реальной транзакционной базы и за то, что им легко манипулировать. С тех пор спрос на заимствования между банками резко упал.

В ответ на риск исчезновения LIBOR Федеральная резервная система сформировала в 2014 году Комитет по альтернативным справочным ставкам (ARRC) для поиска новой справочной ставки для замены LIBOR.

После трех лет работы в июне 2017 года ARRC официально выбрала ставку обеспеченного овернайт-финансирования (SOFR) в качестве ставки замещения.

Поскольку SOFR основан на ставке овернайт на рынке РЕПО, обеспеченном казначейством, кредитный риск практически отсутствует; и он рассчитывается с использованием цены сделки, что затрудняет манипуляции; кроме того, SOFR является наиболее торгуемым типом на денежном рынке, который может наилучшим образом отражать уровень процентных ставок на рынке финансирования.

Таким образом, начиная с 2022 года SOFR будет использоваться в качестве стандарта для ценообразования большинства кредитов с плавающей процентной ставкой.

 

Каковы преимущества ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой?

В настоящее время Федеральная резервная система находится в цикле повышения процентных ставок, а 30-летние фиксированные ставки по ипотечным кредитам находятся на высоком уровне.

Однако если инфляция существенно снизится, Федеральная резервная система войдет в цикл снижения процентных ставок, и ставки по ипотечным кредитам вернутся к нормальному уровню.

Если в будущем рыночные процентные ставки снизятся, заемщики смогут эффективно сократить расходы по погашению и воспользоваться более низкими процентными ставками без необходимости рефинансирования, выбрав кредит с плавающей процентной ставкой.

Кроме того, кредиты с плавающей процентной ставкой обычно имеют более низкие процентные ставки в течение периода действия обязательств, чем другие кредиты с фиксированным сроком, и относительно более низкие первоначальные ежемесячные платежи.

Поэтому в текущей ситуации кредит с переменной процентной ставкой был бы хорошим выбором.