Часто задаваемые вопросы

Обычно хорошее время для рефинансирования, когда ставки по ипотечным кредитам на 2% ниже текущей ставки по вашему кредиту.Это может быть жизнеспособным вариантом, даже если разница процентных ставок составляет всего 1% или меньше.Любое сокращение может сократить ваши ежемесячные платежи по ипотеке.Пример: ваш платеж, без учета налогов и страховки, составит около 770 долларов США по кредиту в размере 100 000 долларов США под 8,5%;если бы ставка была снижена до 7,5%, ваш платеж составил бы 700 долларов, теперь вы экономите 70 долларов в месяц.Ваши сбережения зависят от вашего дохода, бюджета, суммы кредита и изменения процентной ставки.Ваш доверенный кредитор может помочь вам рассчитать варианты.

Один балл — это процент от суммы кредита, или 1 балл = 1% от суммы кредита, поэтому один балл по кредиту в размере 100 000 долларов США равен 1000 долларов США.Баллы — это расходы, которые необходимо оплатить кредитору для получения ипотечного финансирования на определенных условиях.Дисконтные баллы — это комиссии, используемые для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту путем выплаты части процентов вперед.Кредиторы могут указывать затраты в базовых пунктах в сотых долях процента, 100 базисных пунктов = 1 балл или 1% от суммы кредита.

Да, если вы планируете оставаться в собственности в течение как минимум нескольких лет.Выплата дисконтных баллов для снижения процентной ставки по кредиту — хороший способ снизить требуемый ежемесячный платеж по кредиту и, возможно, увеличить сумму кредита, которую вы можете позволить себе взять взаймы.Однако, если вы планируете оставаться в объекте недвижимости всего на год или два, ваших ежемесячных сбережений может быть недостаточно, чтобы окупить стоимость скидочных баллов, которые вы заплатили авансом.

Годовая процентная ставка (APR) — это процентная ставка, отражающая стоимость ипотеки в виде годовой ставки.Эта ставка, вероятно, будет выше, чем заявленная процентная ставка или рекламируемая ставка по ипотеке, поскольку она учитывает баллы и другие затраты по кредиту.Годовая процентная ставка позволяет покупателям жилья сравнивать различные типы ипотечных кредитов на основе годовой стоимости каждого кредита.Годовая процентная ставка предназначена для измерения «истинной стоимости кредита».Это создает равные условия для кредиторов.Это не позволяет кредиторам рекламировать низкую ставку и скрывать комиссии.
Годовая процентная ставка не влияет на ваши ежемесячные платежи.Ваши ежемесячные платежи строго зависят от процентной ставки и срока кредита.
Поскольку на расчет годовой процентной ставки влияют различные комиссии, взимаемые кредиторами, кредит с более низкой годовой процентной ставкой не обязательно является лучшей ставкой.Лучший способ сравнить кредиты — попросить кредиторов предоставить вам достоверную оценку их затрат по тому же типу программы (например, 30-летняя фиксированная) по той же процентной ставке.Затем вы можете удалить комиссии, которые не зависят от кредита, такие как страхование домовладельцев, плата за титул, комиссия за условное депонирование, плата за адвоката и т. д. Теперь сложите все комиссии по кредиту.Кредитор, который имеет более низкую комиссию по кредиту, имеет более дешевый кредит, чем кредитор с более высокой комиссией по кредиту.
В годовую процентную ставку обычно включаются следующие сборы:
Баллы - как дисконтные баллы, так и баллы происхождения.
Предоплата процентов.Проценты выплачиваются с даты закрытия кредита до конца месяца.
Комиссия за оформление кредита
Андеррайтинговый сбор
Стоимость подготовки документов
Частное ипотечное страхование
Плата за условное депонирование
Следующие сборы обычно не включаются в годовую процентную ставку:
Плата за название или реферат
Гонорар адвоката заемщика
Плата за осмотр дома
Плата за запись
Налоги на передачу
Отчет о кредитных операциях
Стоимость оценки

Ставки по ипотеке могут меняться со дня подачи заявки на кредит до дня закрытия сделки.Если процентные ставки резко вырастут во время процесса подачи заявления, это может неожиданно увеличить выплату по ипотеке заемщика.Таким образом, кредитор может позволить заемщику «зафиксировать» процентную ставку по кредиту, гарантируя эту ставку на определенный период времени, часто 30-60 дней, иногда за определенную плату.

Ниже приведен список документов, которые необходимы при подаче заявления на ипотеку.Однако каждая ситуация уникальна, и вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию.Поэтому, если вас попросят предоставить дополнительную информацию, будьте готовы сотрудничать и предоставьте запрошенную информацию как можно скорее.Это поможет ускорить процесс подачи заявления.
Ваша собственность
Копия подписанного договора купли-продажи, включая всех гонщиков
Проверка депозита, который вы внесли за дом
Имена, адреса и номера телефонов всех участвующих риэлторов, строителей, страховых агентов и адвокатов.
Копия листинга и юридическое описание, если таковое имеется (если объект недвижимости является кондоминиумом, предоставьте декларацию кондоминиума, подзаконные акты и последний бюджет)
Ваш доход
Копии квитанций о заработной плате за последний 30-дневный период и с начала года.
Копии ваших форм W-2 за последние два года.
Имена и адреса всех работодателей за последние два года
Письмо с объяснением любых пробелов в трудоустройстве за последние 2 года.
Рабочая виза или грин-карта (копия спереди и сзади)
Если вы работаете не по найму или получаете комиссионные или бонусы, проценты/дивиденды или доход от аренды:
Предоставьте полные налоговые декларации за последние два года ПЛЮС отчет о прибылях и убытках за текущий год (пожалуйста, предоставьте полную налоговую декларацию, включая прилагаемые графики и отчеты. Если вы подали продление, предоставьте копию продления.)
K-1 для всех партнерств и S-корпораций за последние два года (пожалуйста, еще раз проверьте свою налоговую декларацию. Большинство K-1 не привязаны к 1040).
Заполненные и подписанные налоговые декларации Федерального партнерства (1065) и/или корпоративного подоходного налога (1120), включая все графики, заявления и приложения за последние два года.(Необходимо только в том случае, если ваша доля владения составляет 25 % или более.)
Если вы будете использовать алименты или алименты на ребенка, чтобы соответствовать требованиям:
Предоставить решение о разводе/постановление суда с указанием суммы, а также подтверждение получения средств за прошлый год.
Если вы получаете доход социального обеспечения, пособие по инвалидности или пособие по делам ветеранов:
Предоставить письмо о награждении от агентства или организации
Источник средств и первоначальный взнос
Продажа вашего существующего дома - предоставьте копию подписанного договора купли-продажи о вашем текущем месте проживания и заявление или соглашение о листинге, если оно не продано (при закрытии вы также должны предоставить расчетное / заключительное заявление)
Сберегательные, чековые фонды или фонды денежного рынка — предоставьте копии банковских выписок за последние 3 месяца.
Акции и облигации — предоставьте копии выписки от вашего брокера или копии сертификатов.
Подарки. Если часть ваших денег закрывается, предоставьте аффидевит о подарке и подтверждение получения средств.
На основании информации, указанной в вашем заявлении и/или вашем кредитном отчете, вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию.
Долг или обязательства
Подготовьте список всех имен, адресов, номеров счетов, остатков и ежемесячных платежей по всем текущим долгам с копиями последних трех ежемесячных отчетов.
Укажите все имена, адреса, номера счетов, балансы и ежемесячные платежи держателей ипотечных кредитов и/или арендодателей за последние два года.
Если вы платите алименты или алименты на ребенка, укажите соглашение о браке/постановление суда с указанием условий обязательства.
Чек для покрытия регистрационных сборов

Кредитный скоринг — это система, которую кредиторы используют, чтобы определить, стоит ли давать вам кредит.Информация о вас и вашем кредитном опыте, такая как ваша история оплаты счетов, количество и тип ваших счетов, просроченные платежи, действия по взысканию задолженности, непогашенная задолженность и возраст ваших счетов, собирается из вашей заявки на кредит и вашего кредита. отчет.Используя статистическую программу, кредиторы сравнивают эту информацию с кредитоспособностью потребителей с аналогичным профилем.Система кредитного скоринга начисляет баллы за каждый фактор, который помогает предсказать, кто с наибольшей вероятностью погасит долг.Общее количество баллов — кредитный рейтинг — помогает предсказать, насколько вы кредитоспособны, то есть насколько вероятно, что вы погасите кредит и произведете платежи в срок.

Наиболее широко используются кредитные рейтинги FICO, разработанные Fair Isaac Company, Inc. Ваш рейтинг будет находиться в диапазоне от 350 (высокий риск) до 850 (низкий риск).

Поскольку ваш кредитный отчет является важной частью многих систем кредитного скоринга, очень важно убедиться в его точности, прежде чем подавать заявку на получение кредита.Чтобы получить копии вашего отчета, свяжитесь с тремя основными агентствами кредитной отчетности:

Эквифакс: (800) 685-1111
Experian (ранее TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Транс Юнион: (800) 916-8800
Эти агентства могут взимать с вас до 9 долларов за ваш кредитный отчет.

Вы имеете право получать один бесплатный кредитный отчет каждые 12 месяцев от каждой общенациональной компании, предоставляющей отчеты о потребительских кредитах – Equifax, Experian и TransUnion.Этот бесплатный кредитный отчет может не содержать ваш кредитный рейтинг, и его можно запросить через следующий веб-сайт: https://www.annualcreditreport.com.

Модели кредитного скоринга сложны и часто различаются среди кредиторов и для разных типов кредитов.Если изменится один фактор, ваша оценка может измениться, но улучшение обычно зависит от того, как этот фактор соотносится с другими факторами, учитываемыми моделью.Только кредитор может объяснить, что может улучшить ваш рейтинг в рамках конкретной модели, используемой для оценки вашей заявки на кредит.
Тем не менее, скоринговые модели обычно оценивают следующие типы информации в вашем кредитном отчете.

История платежей обычно является важным фактором.Вполне вероятно, что на ваш счет отрицательно повлияет, если вы оплатили счета с опозданием, если ваш счет был передан на взыскание долгов или вы объявили о банкротстве, если эта история отражена в вашем кредитном отчете.

Многие скоринговые модели оценивают сумму вашего долга по сравнению с вашими кредитными лимитами.Если сумма вашей задолженности близка к вашему кредитному лимиту, это, скорее всего, окажет негативное влияние на ваш рейтинг.

Как правило, модели учитывают продолжительность вашей кредитной истории.Недостаточная кредитная история может повлиять на ваш рейтинг, но это может быть компенсировано другими факторами, такими как своевременные платежи и низкий баланс.

Многие модели скоринга учитывают, подавали ли вы недавно заявку на кредит, просматривая «запросы» в вашем кредитном отчете, когда вы подаете заявку на кредит.Если в последнее время вы подали заявку на открытие слишком большого количества новых учетных записей, это может отрицательно повлиять на ваш балл.Однако не все запросы учитываются.Запросы кредиторов, которые отслеживают вашу учетную запись или просматривают кредитные отчеты с целью сделать «предварительно проверенные» кредитные предложения, не учитываются.

Хотя в целом хорошо иметь открытые кредитные счета, слишком большое количество счетов кредитных карт может отрицательно повлиять на ваш рейтинг.Кроме того, многие модели учитывают тип вашего кредитного счета.Например, согласно некоторым моделям скоринга, кредиты от финансовых компаний могут негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
Модели оценки могут основываться не только на информации из вашего кредитного отчета.Например, модель может также учитывать информацию из вашей заявки на кредит: вашу работу или род занятий, стаж работы или наличие у вас дома.
Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг в соответствии с большинством моделей, сосредоточьтесь на своевременной оплате счетов, погашении непогашенной задолженности и избегании принятия новых долгов.Вероятно, потребуется некоторое время, чтобы значительно улучшить свой результат.

Оценка – это оценка справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости.Это документ, который обычно требуется (в зависимости от кредитной программы) кредитором перед утверждением кредита, чтобы гарантировать, что сумма ипотечного кредита не превышает стоимость недвижимости.Оценку выполняет «Оценщик», обычно имеющий государственную лицензию профессионала, обученный давать экспертные заключения относительно стоимости недвижимости, ее местоположения, удобств и физического состояния.

При обычной ипотеке, когда ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены ипотечного кредита, кредиторы обычно требуют, чтобы вы получили частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить их в случае невыполнения обязательств по ипотеке.Иногда вам может потребоваться заплатить премию PMI за 1 год при закрытии сделки, что может стоить несколько сотен долларов.Лучший способ избежать этих дополнительных расходов — внести первоначальный взнос в размере 20% или узнать о других вариантах кредитной программы.

Недвижимость официально передается от продавца к вам при «Закрытии» или «Финансировании».

При заключении сделки право собственности на недвижимость официально переходит от продавца к вам.В этом могут участвовать вы, продавец, агенты по недвижимости, ваш адвокат, адвокат кредитора, представители фирм, предоставляющих право собственности или условное депонирование, клерки, секретари и другой персонал.Вы можете поручить адвокату представлять ваши интересы, если вы не сможете присутствовать на заключительном заседании, т. е. если вы находитесь за пределами штата.Закрытие может занять от 1 часа до нескольких часов в зависимости от положений о непредвиденных обстоятельствах в предложении о покупке или необходимости открытия счетов условного депонирования.

Большая часть документации по закрытию или урегулированию спора выполняется юристами и специалистами по недвижимости.Вы можете участвовать или не участвовать в некоторых заключительных мероприятиях;это зависит от того, с кем вы работаете.

Перед закрытием вам следует провести окончательную проверку или «проход», чтобы убедиться, что запрошенный ремонт был выполнен, и находятся ли на месте предметы, которые было согласовано оставить в доме, такие как шторы, осветительные приборы и т. д.

В большинстве штатов расчет осуществляется фирмой, гарантирующей право собственности или условное депонирование, которой вы передаете все материалы и информацию, а также соответствующие кассовые чеки, чтобы фирма могла произвести необходимые выплаты.Ваш представитель доставит чек продавцу, а затем передаст вам ключи.

Введение
В этой теме содержится информация о более дорогом ипотечном кредите, в том числе:
· Определение HPML
· Требования к кредиту HPML

Определение HPML
Как правило, более дорогой ипотечный кредит — это кредит с годовой процентной ставкой, или APR, выше базовой ставки, называемой средней ставкой первичного предложения.

Средняя ставка первичного предложения (APOR) — это годовая процентная ставка, основанная на средних процентных ставках, комиссиях и других условиях по ипотечным кредитам, предлагаемым высококвалифицированным заемщикам.

Ваша ипотека будет считаться более дорогостоящей ипотечной ссудой, если годовая процентная ставка будет на определенный процент выше, чем APOR, в зависимости от типа вашего кредита:
· Ипотечные кредиты первого залога: годовая процентная ставка на 1,5 процентных пункта или более выше, чем APOR.
· Крупный кредит: годовая процентная ставка на 2,5 процентных пункта или более превышает APOR.
· Ипотечные кредиты с субординированным залогом (2-й залог): годовая процентная ставка по этой ипотеке на 3,5 процентных пункта или более выше, чем APOR.

Требования к кредиту HPML
Более дорогой ипотечный кредит будет дороже, чем ипотечный кредит со средними условиями.Таким образом, вашему кредитору придется предпринять дополнительные шаги, чтобы убедиться, что вы сможете вернуть кредит и не допустите дефолта.Вашему кредитору, возможно, придется:
·Получить полную внутреннюю оценку от лицензированного или сертифицированного оценщика.
·Проведите бесплатную вторую оценку вашего дома, если это «перевернутый» дом.
· Во многих случаях держите целевой депозитный счет не менее пяти лет.

Введение
В этом разделе содержится информация о правиле ATR и соответствующей ипотеке, в том числе:
· Что такое правило ATR?
· Виды кредитов, освобожденные от соответствующей ипотеки

Что такое правило ATR?

Правило платежеспособности — это разумное и добросовестное определение, которое большинство ипотечных кредиторов должны принять, чтобы вы могли погасить кредит.

Согласно этому правилу, кредиторы обычно должны узнавать, учитывать и документировать доходы, активы, занятость, кредитную историю и ежемесячные расходы заемщика.Кредиторы не могут просто использовать начальную или «пробную» ставку, чтобы выяснить, сможет ли заемщик погасить кредит.Например, если ипотека имеет низкую процентную ставку, которая повышается в последующие годы, кредитор должен приложить разумные усилия, чтобы выяснить, может ли заемщик платить более высокую процентную ставку.
Один из способов, с помощью которого кредитор может следовать правилу платежеспособности, — это оформить «Квалифицированную ипотеку».

Виды кредитов, освобожденных от соответствующей ипотеки
· Период «только процентов», когда вы платите только проценты, не выплачивая основную сумму, то есть сумму денег, которую вы взяли в долг.
· «Отрицательная амортизация», которая может позволить увеличить основную сумму вашего кредита с течением времени, даже если вы осуществляете платежи.
· «Шаровые платежи», которые представляют собой более крупные, чем обычно, платежи в конце срока кредита.Срок кредита – это период времени, в течение которого кредит должен быть погашен.Обратите внимание, что единовременные выплаты допускаются при определенных условиях для кредитов, выданных мелкими кредиторами.
· Срок кредита превышает 30 лет.

Облигации Fidelity предназначены для защиты своих страхователей от любых убытков, возникающих в результате вредных или обманных действий специально указанных сторон.В большинстве случаев узы верности используются для защиты корпораций от действий нечестных сотрудников.
Несмотря на то, что они называются облигациями, облигации верности на самом деле являются своего рода страховым полисом для предприятий/работодателей, страхующим их от убытков, причиненных сотрудниками (или клиентами), которые намеренно причиняют вред бизнесу.Они охватывают любые действия, которые неправомерно приносят финансовую выгоду сотруднику или намеренно наносят финансовый ущерб бизнесу.Облигациями Fidelity нельзя торговать, и по ним не начисляются проценты, как по обычным облигациям.
 
Краткое содержание
Облигации верности защищают своих страхователей от злонамеренных и вредных действий, совершаемых сотрудниками или клиентами.
Существует два типа облигаций верности: облигации первой стороны (которые защищают компании от вредных действий со стороны сотрудников или клиентов) и облигации третьей стороны (которые защищают компании от вредных действий работников, работающих по контракту).
Облигации полезны, поскольку они являются частью стратегии управления рисками компании, защищая компанию от действий, которые могут негативно повлиять на ее активы.

Облигации покрывают многие из тех же вещей, которые покрываются базовыми полисами страхования от преступлений, таких как кража со взломом и кража, но они также покрывают вещи, которые эти полисы не могут покрыть.Сюда входят такие вещи, как мошенничество, подлог, растрата и многие другие преступления «белых воротничков», которые могут совершать сотрудники финансовых учреждений и крупных компаний.

Кредит под залог собственного капитала, также известный как кредит под залог собственного капитала, кредит в рассрочку под залог собственного капитала или вторая ипотека, представляет собой тип потребительского долга.Кредиты под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать кредиты под залог собственного дома.Сумма кредита рассчитывается на основе разницы между текущей рыночной стоимостью дома и суммой задолженности домовладельца по ипотеке.Кредиты под залог собственного капитала, как правило, имеют фиксированную ставку, в то время как типичная альтернатива, кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC), обычно имеет переменные ставки.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ:
Кредит под залог собственного капитала, также известный как «кредит в рассрочку под залог собственного капитала» или «вторая ипотека», представляет собой разновидность потребительского долга.
Кредиты под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного жилья.
Суммы кредита под залог собственного капитала рассчитываются на основе разницы между текущей рыночной стоимостью дома и суммой задолженности по ипотечному кредиту.
Кредиты под залог собственного капитала бывают двух видов: кредиты с фиксированной процентной ставкой и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC).
Ссуды под залог собственного капитала с фиксированной ставкой предоставляют одну единовременную сумму, тогда как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.

В транзакции отсроченного финансирования вы можете немедленно получить наличные за недвижимость, чтобы покрыть покупную цену и затраты на закрытие объекта недвижимости, который вы ранее купили за наличные..Это дает вам преимущество быть покупателем за наличные и дает продавцам возможность знать, что сделка будет закрыта, а также дает вам возможность получить ипотеку вскоре после этого, чтобы избежать того, чтобы все ваши сбережения были привязаны к вашему дому.

Вы можете думать об отсроченном финансировании как о способе дать себе преимущество на переговорах, которое дает вам оплату дома наличными, и в то же время даете себе долгосрочную финансовую гибкость, обеспечиваемую ежемесячными платежами по ипотеке вместо того, чтобы делать себе «дом». бедный."

Счета условного депонирования — это счета, которые кредиторы открывают для получения от вас «авансовых» денег, когда вы берете ипотечный кредит, для покрытия будущих расходов, таких как налоги на недвижимость и страхование.Кредиторы любят открывать эти конфискованные счета, поскольку тогда они уверены, что налоги на недвижимость и страховка будут выплачены вовремя, поскольку они будут хранить деньги и оплачивать эти расходы за вас.

Стоимость аренды имеет решающее значение для покупки инвестиционной недвижимости.Как же тогда определить стоимость аренды?Следующие веб-сайты могут вам помочь.
Вход в систему не требуется, бесплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Два вышеуказанных веб-сайта используются наиболее часто.У них самый большой инвентарь, самая большая посещаемость сайта и они предлагают услуги, которые позволяют арендодателю перейти от маркетинга к сбору арендной платы.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Официальный сайт УПРАВЛЕНИЯ РАЗРАБОТКИ ПОЛИТИКИ И ИССЛЕДОВАНИЙ.

Этих трех веб-сайтов, указанных выше, должно быть достаточно, чтобы вы могли узнать ориентировочную рыночную арендную плату.
Однако это только для справки: если доход от аренды будет использоваться в качестве соответствующего дохода, отчет об оценке или договор аренды все равно могут потребоваться.

Обычные кредиты имеют ограничения по соотношению DTI/резервам/LTV/кредитной ситуации.Как правило, большинство заемщиков могут претендовать на получение обычного кредита с более высоким доходом и кредитным рейтингом.Хотя у некоторых заемщиков доход ниже или имеет различные виды доходов, что приводит к плохим налоговым декларациям;Ссуды Fannie Mae могут не принимать такие ссуды под ипотеку.
В этом случае вы можете попытаться найти какого-нибудь ипотечного кредитора, предоставляющего продукты, не относящиеся к QM.AAA Lendings теперь предоставляет банковскую выписку, Platinum Jumbo, денежный поток инвестора (нет необходимости в информации о занятости, нет необходимости в DTI), истощение активов и программы для иностранных граждан.Каждый сможет найти подходящий товар по низкой цене и по лучшей цене.
Вот несколько примеров благодарных сценариев за последнее время:
Инвесторы в недвижимость, владеющие несколькими объектами недвижимости, включая не подлежащие гарантии квартиры.---- Денежный поток инвестора
Самозанятый заемщик с отличной кредитной историей, чей доход, указанный в налоговой декларации, не дает ему права на роскошный дом, который он может себе позволить.----Только банковская выписка
Непредвиденная ситуация, когда заемщику оставалось всего два года до потери права выкупа.---- Платиновый Джамбо
Заемщик продал свой многомиллионный бизнес, а затем нашел дом своей мечты, но не имел источника дохода, который можно было бы документально подтвердить. ---- Истощение активов.