Часто задаваемые вопросы

Обычно это хорошее время для рефинансирования, когда ставки по ипотеке на 2% ниже текущей ставки по вашему кредиту. Это может быть жизнеспособным вариантом, даже если разница в процентных ставках составляет всего 1% или меньше. Любое снижение может сократить ваши ежемесячные платежи по ипотеке. Пример: ваш платеж, без учета налогов и страховки, составит около $770 по кредиту в $100 000 под 8,5%; если бы ставка была снижена до 7,5%, ваш платеж тогда составил бы $700, теперь вы экономите $70 в месяц. Ваши сбережения зависят от вашего дохода, бюджета, суммы кредита и изменений процентной ставки. Ваш надежный кредитор может помочь вам рассчитать ваши варианты.

Пункт — это процент от суммы кредита, или 1 пункт = 1% от кредита, поэтому один пункт по кредиту в размере 100 000 долларов США равен 1000 долларам США. Пункты — это расходы, которые необходимо оплатить кредитору, чтобы получить ипотечное финансирование на определенных условиях. Дисконтные пункты — это сборы, используемые для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту путем уплаты части этих процентов авансом. Кредиторы могут ссылаться на расходы в терминах базисных пунктов в сотых долях процента, 100 базисных пунктов = 1 пункт или 1% от суммы кредита.

Да, если вы планируете оставаться в собственности в течение как минимум нескольких лет. Оплата дисконтных баллов для снижения процентной ставки по кредиту — это хороший способ снизить требуемый ежемесячный платеж по кредиту и, возможно, увеличить сумму кредита, которую вы можете себе позволить. Однако, если вы планируете оставаться в собственности только год или два, ваших ежемесячных сбережений может быть недостаточно, чтобы окупить стоимость дисконтных баллов, которые вы заплатили авансом.

Годовая процентная ставка (APR) — это процентная ставка, отражающая стоимость ипотеки в виде годовой ставки. Эта ставка, скорее всего, будет выше, чем заявленная ставка векселя или рекламируемая ставка по ипотеке, поскольку она учитывает баллы и другие кредитные издержки. APR позволяет покупателям жилья сравнивать различные типы ипотечных кредитов на основе годовой стоимости каждого кредита. APR предназначена для измерения «истинной стоимости кредита». Она создает равные условия для кредиторов. Она не позволяет кредиторам рекламировать низкую ставку и скрывать комиссии.
APR не влияет на ваши ежемесячные платежи. Ваши ежемесячные платежи являются строго функцией процентной ставки и срока кредита.
Поскольку расчеты APR производятся на основе различных комиссий, взимаемых кредиторами, кредит с более низкой APR не обязательно является лучшей ставкой. Лучший способ сравнить кредиты — попросить кредиторов предоставить вам добросовестную оценку их расходов по тому же типу программы (например, 30-летняя фиксированная) по той же процентной ставке. Затем вы можете удалить комиссии, которые не зависят от кредита, такие как страхование домовладельцев, сборы за право собственности, сборы за эскроу, гонорары адвокатов и т. д. Теперь сложите все комиссии за кредит. Кредитор с более низкими комиссиями за кредит имеет более дешевый кредит, чем кредитор с более высокими комиссиями за кредит.
В годовую процентную ставку обычно включены следующие сборы:
Баллы — как дисконтные, так и исходные баллы
Предварительно оплаченные проценты. Проценты, выплачиваемые с даты закрытия кредита до конца месяца.
Комиссия за обработку кредита
Плата за андеррайтинг
Плата за подготовку документов
Частное ипотечное страхование
Плата за эскроу
Следующие сборы обычно не включены в годовую процентную ставку:
Плата за название или реферат
Гонорар адвоката заемщика
Плата за осмотр дома
Плата за запись
Налоги на передачу имущества
Кредитный отчет
Плата за оценку

Ставки по ипотеке могут меняться со дня подачи заявки на кредит до дня закрытия сделки. Если процентные ставки резко вырастут в процессе подачи заявки, это может неожиданно увеличить ипотечный платеж заемщика. Поэтому кредитор может разрешить заемщику «зафиксировать» процентную ставку по кредиту, гарантируя эту ставку на определенный период времени, часто 30-60 дней, иногда за плату.

Ниже приведен список документов, которые требуются при подаче заявления на ипотеку. Однако каждая ситуация уникальна, и от вас могут потребовать предоставить дополнительную документацию. Поэтому, если вас попросят предоставить дополнительную информацию, будьте готовы сотрудничать и предоставьте запрашиваемую информацию как можно скорее. Это поможет ускорить процесс подачи заявления.
Ваша собственность
Копия подписанного договора купли-продажи, включая всех пассажиров
Проверка депозита, который вы внесли за дом
Имена, адреса и номера телефонов всех задействованных риелторов, строителей, страховых агентов и юристов
Копия листа листинга и юридического описания, если таковое имеется (если объект недвижимости является кондоминиумом, предоставьте декларацию кондоминиума, устав и последний бюджет)
Ваш доход
Копии расчетных листков за последний 30-дневный период и за текущий год
Копии ваших форм W-2 за последние два года
Имена и адреса всех работодателей за последние два года
Письмо с объяснением любых перерывов в трудоустройстве за последние 2 года
Рабочая виза или грин-карта (копия лицевой и оборотной стороны)
Если вы работаете на себя или получаете комиссионные или бонусы, проценты/дивиденды или доход от аренды:
Предоставьте полные налоговые декларации за последние два года ПЛЮС отчет о прибылях и убытках за текущий год (предоставьте полную налоговую декларацию, включая прилагаемые графики и отчеты. Если вы подали продление, предоставьте копию продления).
Формы K-1 для всех товариществ и S-корпораций за последние два года (пожалуйста, проверьте вашу декларацию еще раз. Большинство форм K-1 не прикреплены к форме 1040.)
Заполненные и подписанные декларации о федеральном партнерстве (1065) и/или корпоративном подоходном налоге (1120), включая все приложения, заявления и приложения за последние два года. (Требуется только в том случае, если ваша доля собственности составляет 25% или более.)
Если вы собираетесь использовать алименты или содержание ребенка для получения права на получение пособия:
Предоставьте решение суда о разводе/распоряжение суда с указанием суммы, а также подтверждение получения средств за прошлый год.
Если вы получаете пособие по социальному обеспечению, пособие по инвалидности или пособие по делам ветеранов:
Предоставьте письмо о награде от агентства или организации
Источник средств и первоначальный взнос
Продажа вашего существующего дома — предоставьте копию подписанного договора купли-продажи вашего текущего жилья и выписку или соглашение о листинге, если объект не продан (при закрытии сделки вы также должны предоставить расчет/заключительное заявление)
Сберегательные, текущие или фонды денежного рынка — предоставьте копии выписок из банковских счетов за последние 3 месяца.
Акции и облигации — предоставьте копии выписки от вашего брокера или копии сертификатов.
Подарки - Если часть ваших наличных денег для закрытия сделки, предоставьте заявление о дарении и подтверждение получения средств.
На основании информации, указанной в вашем заявлении и/или вашем кредитном отчете, от вас может потребоваться предоставить дополнительную документацию.
Долг или обязательства
Подготовьте список всех имен, адресов, номеров счетов, остатков и ежемесячных платежей по всем текущим долгам с копиями последних трех ежемесячных выписок.
Укажите все имена, адреса, номера счетов, остатки и ежемесячные платежи держателей ипотечных кредитов и/или арендодателей за последние два года.
Если вы платите алименты или содержание ребенка, приложите брачное соглашение/судебное постановление, в котором указаны условия обязательства.
Проверьте, чтобы покрыть регистрационный сбор(ы)

Кредитный скоринг — это система, которую кредиторы используют, чтобы определить, давать ли вам кредит. Информация о вас и вашем кредитном опыте, такая как история оплаты счетов, количество и тип счетов, просроченные платежи, действия по взысканию, непогашенная задолженность и возраст ваших счетов, собирается из вашего кредитного заявления и вашего кредитного отчета. Используя статистическую программу, кредиторы сравнивают эту информацию с кредитными показателями потребителей с похожими профилями. Система кредитного скоринга присуждает баллы за каждый фактор, который помогает предсказать, кто, скорее всего, вернет долг. Общее количество баллов — кредитный рейтинг — помогает предсказать, насколько вы кредитоспособны, то есть насколько вероятно, что вы вернете кредит и внесете платежи в срок.

Наиболее широко используемыми кредитными рейтингами являются рейтинги FICO, разработанные компанией Fair Isaac Company, Inc. Ваш рейтинг будет находиться в диапазоне от 350 (высокий риск) до 850 (низкий риск).

Поскольку ваш кредитный отчет является важной частью многих систем оценки кредитоспособности, очень важно убедиться в его точности, прежде чем подавать заявку на кредит. Чтобы получить копии вашего отчета, свяжитесь с тремя основными кредитными бюро:

Эквифакс: (800) 685-1111
Experian (ранее TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Транс Юнион: (800) 916-8800
Эти агентства могут взимать с вас до 9 долларов за ваш кредитный отчет.

Вы имеете право получать один бесплатный кредитный отчет каждые 12 месяцев от каждой общенациональной компании потребительских кредитных отчетов – Equifax, Experian и TransUnion. Этот бесплатный кредитный отчет может не содержать ваш кредитный рейтинг и может быть запрошен через следующий веб-сайт: https://www.annualcreditreport.com

Модели оценки кредитоспособности сложны и часто различаются у разных кредиторов и для разных типов кредита. Если один фактор изменится, ваш балл может измениться, но улучшение обычно зависит от того, как этот фактор соотносится с другими факторами, рассматриваемыми моделью. Только кредитор может объяснить, что может улучшить ваш балл в рамках конкретной модели, используемой для оценки вашего кредитного заявления.
Тем не менее, скоринговые модели обычно оценивают следующие типы информации в вашем кредитном отчете:

История платежей обычно является существенным фактором. Вероятно, что ваш рейтинг будет негативно затронут, если вы оплатили счета с опозданием, ваш счет был передан на взыскание или вы объявили о банкротстве, если эта история отражена в вашем кредитном отчете.

Многие модели оценки оценивают размер вашего долга по сравнению с вашими кредитными лимитами. Если сумма, которую вы должны, близка к вашему кредитному лимиту, это, скорее всего, негативно скажется на вашем счете.

Как правило, модели учитывают длину вашей кредитной истории. Недостаточная кредитная история может повлиять на ваш рейтинг, но это может быть компенсировано другими факторами, такими как своевременные платежи и низкие остатки.

Многие модели оценки учитывают, подавали ли вы недавно заявку на кредит, просматривая «запросы» в вашем кредитном отчете, когда вы подаете заявку на кредит. Если вы недавно подали заявку на слишком много новых счетов, это может негативно повлиять на ваш рейтинг. Однако не все запросы учитываются. Запросы кредиторов, которые отслеживают ваш счет или просматривают кредитные отчеты, чтобы сделать «предварительно проверенные» кредитные предложения, не учитываются.

Хотя обычно хорошо иметь открытые кредитные счета, слишком много счетов кредитных карт может негативно повлиять на ваш рейтинг. Кроме того, многие модели учитывают тип ваших кредитных счетов. Например, в некоторых моделях оценки кредиты от финансовых компаний могут негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
Модели оценки могут основываться не только на информации из вашего кредитного отчета. Например, модель может учитывать информацию из вашего кредитного заявления: вашу работу или род занятий, стаж работы или наличие у вас жилья.
Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг по большинству моделей, сосредоточьтесь на своевременной оплате счетов, погашении непогашенных остатков и не берите новые долги. Вероятно, потребуется некоторое время, чтобы значительно улучшить свой рейтинг.

Оценка — это оценка справедливой рыночной стоимости недвижимости. Это документ, который обычно требуется (в зависимости от кредитной программы) кредитору перед одобрением кредита, чтобы гарантировать, что сумма ипотечного кредита не превышает стоимость недвижимости. Оценка выполняется «Оценщиком», обычно лицензированным государством специалистом, который обучен давать экспертные заключения относительно стоимости недвижимости, ее местоположения, удобств и физического состояния.

При обычной ипотеке, когда ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены дома, кредиторы по ипотеке обычно требуют, чтобы вы получили частное ипотечное страхование (PMI), чтобы защитить их в случае вашего дефолта по ипотеке. Иногда вам может потребоваться выплатить до 1 года премии PMI при закрытии, что может стоить несколько сотен долларов. Лучший способ избежать этих дополнительных расходов — сделать первоначальный взнос в размере 20% или узнать о других вариантах кредитной программы.

Имущество официально передается вам от продавца в момент «Закрытия сделки» или «Финансирования».

При закрытии право собственности на недвижимость официально передается от продавца вам. Это может касаться вас, продавца, агентов по недвижимости, вашего адвоката, адвоката кредитора, представителей фирмы по титулу или эскроу, клерков, секретарей и других сотрудников. Вы можете нанять адвоката, который будет представлять вас, если вы не сможете присутствовать на закрытии, например, если вы находитесь за пределами штата. Закрытие может занять от 1 часа до нескольких часов в зависимости от положений о непредвиденных обстоятельствах в предложении о покупке или от необходимости открытия счетов эскроу.

Большинство документов по закрытию или урегулированию делают юристы и специалисты по недвижимости. Вы можете быть или не быть вовлечены в некоторые действия по закрытию; это зависит от того, с кем вы работаете.

Перед закрытием вам следует провести окончательную проверку или «обход» дома, чтобы убедиться, что требуемые ремонтные работы выполнены и что предметы, которые, как было решено, останутся в доме, такие как шторы, осветительные приборы и т. д., находятся на месте.

В большинстве штатов урегулирование осуществляется фирмой, занимающейся титулом или эскроу, в которую вы отправляете все материалы и информацию, а также соответствующие кассовые чеки, чтобы фирма могла произвести необходимую выплату. Ваш представитель передаст чек продавцу, а затем передаст вам ключи.

Введение
В этой теме содержится информация о более дорогих ипотечных кредитах, в том числе:
· Определение HPML
· Требования к кредиту HPML

Определение HPML
Как правило, более дорогой ипотечный кредит — это кредит с годовой процентной ставкой (ГПС), которая выше базовой ставки, называемой средней ставкой предложения по ипотеке.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам (APOR) — это годовая процентная ставка, которая рассчитывается на основе средних процентных ставок, комиссий и других условий по ипотечным кредитам, предлагаемым высококвалифицированным заемщикам.

Ваша ипотека будет считаться ипотечным кредитом с более высокой стоимостью, если годовая процентная ставка (APR) на определенный процент выше, чем APOR, в зависимости от типа вашего кредита:
· Ипотечные кредиты с правом первого залога: годовая процентная ставка на 1,5 процентных пункта или более выше, чем ставка APOR.
· Крупный кредит: годовая процентная ставка на 2,5 процентных пункта или более выше, чем APOR
· Ипотечные кредиты с субординированным залогом (второй залог): годовая процентная ставка по этой ипотеке на 3,5 процентных пункта или более выше, чем APOR

Требования к кредиту HPML
Более дорогой ипотечный кредит будет дороже, чем ипотека со средними условиями. Поэтому вашему кредитору придется предпринять дополнительные шаги, чтобы убедиться, что вы сможете вернуть свой кредит и не допустите дефолта. Вашему кредитору, возможно, придется:
· Получите полную оценку интерьера у лицензированного или сертифицированного оценщика.
·Предоставить повторную оценку вашего дома бесплатно, если это «перевернутый» дом
·Во многих случаях сохраняйте счет условного депонирования в течение как минимум пяти лет.

Введение
В этой теме содержится информация о правиле ATR и квалификационной ипотеке, в том числе:
· Что такое правило ATR?
· Типы кредитов, освобожденные от ипотечного кредитования

Что такое правило ATR?

Правило платежеспособности — это разумное и добросовестное определение, которое большинство ипотечных кредиторов обязаны принять для подтверждения вашей способности погасить кредит.

Согласно правилу, кредиторы должны, как правило, выяснить, рассмотреть и задокументировать доход, активы, занятость, кредитную историю и ежемесячные расходы заемщика. Кредиторы не могут просто использовать вводную или «тизерную» ставку, чтобы выяснить, сможет ли заемщик погасить кредит. Например, если ипотека имеет низкую процентную ставку, которая растет в последующие годы, кредитор должен приложить разумные усилия, чтобы выяснить, сможет ли заемщик платить и более высокую процентную ставку.
Одним из способов, с помощью которого кредитор может следовать правилу платежеспособности, является выдача «квалифицированной ипотеки».

Типы кредитов, освобожденные от ипотеки Qualify
· Период «только процентов», когда вы платите только проценты, не выплачивая основную сумму долга, то есть сумму денег, которую вы взяли в долг.
· «Отрицательная амортизация», которая может привести к увеличению основного долга по кредиту с течением времени, даже если вы вносите платежи.
· «Шаровые платежи», которые представляют собой платежи, превышающие обычные, в конце срока кредита. Срок кредита — это период времени, в течение которого ваш кредит должен быть возвращен. Обратите внимание, что шаровые платежи разрешены при определенных условиях для кредитов, выданных мелкими кредиторами.
· Срок кредитования более 30 лет.

Облигации верности предназначены для защиты страхователей от любых потерь, возникающих в результате вредоносных или обманных действий специально указанных лиц. В большинстве случаев облигации верности используются для защиты корпораций от действий недобросовестных сотрудников.
Несмотря на то, что они называются облигациями, облигации верности на самом деле являются типом страхового полиса для предприятий/работодателей, страхующего их от потерь, вызванных сотрудниками (или клиентами), которые намеренно наносят вред бизнесу. Они покрывают любые действия, которые неправомерно приносят финансовую выгоду сотруднику или намеренно наносят финансовый ущерб бизнесу. Облигации верности не могут быть проданы и не приносят проценты, как обычные облигации.
 
Краткое содержание
Облигации Fidelity защищают страхователей от злонамеренных и вредных действий, совершаемых сотрудниками или клиентами.
Существует два типа гарантий лояльности: гарантии первой стороны (которые защищают компании от вредоносных действий со стороны сотрудников или клиентов) и гарантии третьей стороны (которые защищают компании от вредоносных действий со стороны работающих по контракту работников).
Облигации полезны, поскольку они являются частью стратегии управления рисками компании, защищая ее от действий, которые могут негативно повлиять на ее активы.

Облигации покрывают многие из тех же вещей, которые покрываются основными полисами страхования от преступлений, такими как взлом и кража, но они также покрывают вещи, которые эти полисы могут не покрывать. Сюда входят такие вещи, как мошенничество, подделка, хищение и многие другие преступления «белых воротничков», которые могут совершаться сотрудниками финансовых учреждений и крупных компаний.

Кредит под залог жилья, также известный как кредит под залог жилья, кредит под залог жилья или вторая ипотека, — это тип потребительского долга. Кредиты под залог жилья позволяют домовладельцам брать кредит под залог жилья. Сумма кредита рассчитывается на основе разницы между текущей рыночной стоимостью дома и ипотечным остатком домовладельца. Кредиты под залог жилья, как правило, имеют фиксированную ставку, в то время как типичная альтернатива — кредитные линии под залог жилья (HELOC) — обычно имеют плавающие ставки.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ:
Кредит под залог жилья, также известный как «кредит под залог жилья» или «вторая ипотека», является разновидностью потребительского долга.
Кредиты под залог недвижимости позволяют домовладельцам брать кредиты под залог недвижимости.
Сумма кредита под залог жилья рассчитывается на основе разницы между текущей рыночной стоимостью дома и непогашенным остатком ипотеки.
Кредиты под залог жилья бывают двух видов — кредиты с фиксированной ставкой и кредитные линии под залог жилья (HELOC).
Кредиты под залог жилья с фиксированной ставкой предусматривают единовременную выплату, тогда как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.

При сделке с отсроченным финансированием вы можете немедленно снять наличные за недвижимость, чтобы покрыть покупную цену и расходы на закрытие сделки по недвижимости, которую вы ранее купили за наличные. Это дает вам преимущество покупателя за наличные и дает продавцам возможность знать, что сделка будет закрыта, а вам — возможность вскоре после этого получить ипотеку, чтобы не вкладывать все свои сбережения в покупку дома.

Вы можете рассматривать отсроченное финансирование как способ обеспечить себе преимущество на переговорах, которое приходит вместе с оплатой дома наличными, и в то же время обеспечить себе долгосрочную финансовую гибкость, которую дает внесение ежемесячных платежей по ипотеке, вместо того чтобы становиться «бедным домохозяином».

Счета условного депонирования — это те счета, которые кредиторы открывают для сбора с вас «авансом» денег, когда вы берете ипотеку, для покрытия будущих расходов, таких как налоги на имущество и страховка. Кредиторы любят открывать такие счета, так как они уверены, что налоги на имущество и страховка будут оплачены вовремя, поскольку они будут держать деньги и оплачивать эти расходы за вас.

Арендная стоимость имеет решающее значение для покупки инвестиционной недвижимости. Как же тогда определить арендную стоимость? Следующие веб-сайты могут вам помочь.
Вход в систему не требуется, бесплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Вышеуказанные два веб-сайта используются чаще всего. Они имеют самый большой инвентарь, наибольший трафик на сайте и предлагают услуги, которые ведут арендодателя от маркетинга до сбора арендной платы.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Официальный сайт УПРАВЛЕНИЯ РАЗРАБОТКИ ПОЛИТИКИ И ИССЛЕДОВАНИЙ.

Этих трех сайтов, указанных выше, должно быть достаточно, чтобы узнать предполагаемую рыночную арендную плату.
Однако эта информация приведена только для справки: если доход от аренды будет учитываться в качестве квалификационного дохода, то все равно может потребоваться отчет об оценке или договор аренды.

Обычные кредиты имеют ограничивающие требования к коэффициенту DTI/резервам/LTV/кредитной ситуации. Как правило, большинство заемщиков могут претендовать на обычный кредит с более высоким доходом и кредитным рейтингом. В то время как для некоторых заемщиков их доход ниже или имеет различные типы дохода, что приводит к плохим налоговым декларациям; кредиты Fannie Mae могут не принимать такие кредиты, если ипотечные кредиты на жилье.
В этом случае вы можете попытаться найти ипотечного кредитора, предлагающего продукты Non-QM. AAA Lendings теперь предоставляет выписку из банка, Platinum Jumbo, денежный поток инвестора (не нужна информация о занятости, не нужна DTI), программы истощения активов и иностранных граждан. Каждый может найти подходящий продукт с низкой ставкой и лучшей ценой.
Вот несколько примеров благодарных сценариев недавнего времени:
Инвесторы в недвижимость с несколькими объектами недвижимости, включая негарантийные квартиры. ----Денежный поток инвестора
Самозанятый заемщик с отличной кредитной историей, доход которого, указанный в налоговой декларации, не дает ему права на роскошный дом, который он может себе позволить. ----Только выписка из банка
Непредвиденная ситуация, когда заемщику оставалось всего два года до момента обращения взыскания на заложенное имущество. ---- Platinum Jumbo
Заемщик продал свой многомиллионный бизнес, а затем нашел дом своей мечты, но не имел источника дохода, который можно было бы задокументировать. ----Истощение активов