Как CES Loans используют DSCR для финансирования инвестиционной недвижимости

Для инвесторов в недвижимость кредит с закрытым сроком погашения (CES) предлагает уникальный способ финансирования нежилой недвижимости, не полагаясь на личный доход. Используя коэффициент покрытия обслуживания долга (ДСКР) для соответствия требованиям, эти кредиты на основе дохода от недвижимости фокусируются на арендном денежном потоке, что делает их идеальными для масштабирования портфелей. Давайте рассмотрим, как кредиты CES работают для кредитования на основе денежного потока и почему они меняют правила игры.

Кредит CES — это вторая ипотека с фиксированным сроком, которая не допускает дополнительных заимствований, часто используемая вместе с основным кредитом для займов, не занятых владельцем. В отличие от традиционных вторых ипотек, которые могут потребовать подтверждения личного дохода, закрытый второй кредит для инвестиционной недвижимости использует DSCR для оценки соответствия требованиям. Коэффициент покрытия обслуживания долга измеряет годовой доход от аренды недвижимости по отношению к ее долговым обязательствам, включая как первый, так и второй ипотечные платежи (основной долг, проценты, налоги, страховку и сборы HOA). DSCR 1,0 или выше указывает на то, что доход от недвижимости покрывает ее долги, при этом кредиторы обычно предпочитают 1,25 для кредитования на основе денежного потока.

Этот подход без проверки личного дохода является основным преимуществом. Инвесторам не нужны формы W-2 или налоговые декларации; вместо этого кредиторы оценивают потенциал аренды недвижимости, делая кредиты CES доступными для людей со сложными финансами. Они также доступны для иностранных граждан, что позволяет международным инвесторам получить доступ к недвижимости США без местных записей о доходах. Например, иностранный гражданин может получить кредит CES на арендуемую недвижимость, приносящую 4000 долларов в месяц с DSCR 1,3, минуя барьеры личного дохода.

Структуры Piggyback ok повышают гибкость. Закрытый второй кредит может покрывать первоначальные взносы или ремонты, в сочетании с первой ипотекой для снижения первоначальных расходов. Представьте себе инвестора, нацеленного на арендуемую недвижимость стоимостью 500 000 долларов: первая ипотека покрывает 75% (375 000 долларов), а кредит CES финансирует оставшиеся 20% (100 000 долларов), оставляя только 5% наличными. Этот pБронироватьликвидность для дальнейших инвестиций.

Однако кредиты CES на основе DSCR имеют свои оговорки. Процентные ставки по второй ипотеке часто выше, а комбинированные коэффициенты кредита к стоимости (CLTV) могут быть ограничены 75-85%. Вакансии или рыночные сдвиги также могут повлиять на кредиты на основе дохода от недвижимости, поэтому инвесторы должны обеспечить высокий спрос на аренду. Несмотря на эти факторы, кредиты, не занятые владельцем, такие как кредиты CES, предлагают непревзойденные возможности для роста портфеля, особенно без подтверждения личного дохода и с возможностью выбора иностранных граждан, что повышает доступность.